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未来财富:农村宅基地上的房屋能否抵押?

发稿时间:2016-11-16 14:57:17 来源:

   【基本案情】

  2007年,王某进货为由,向银行借款5万元,以其农村宅基地上所建房屋作为抵押,并用房地证办理了抵押登记,借款到期后,王某无力偿还,现银行欲主张房屋的优先受偿。

  【争议焦点】

  农村宅基地上的房屋能否抵押?银行能否主张对抵押房产的优先受偿?庭内讨论有二种不同意见。

  第一种意见认为王某与银行签订的抵押合同无效,银行不能主张优先受偿。我国《物权法》第一百八十四条规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外。可见,农村宅基地抵押是禁止的。首先,我国实行“房地一体”原则,处分农村房屋,必然涉及到该房屋所占用范围内的宅基地,而宅基地属于集体所有,是法律规定的禁止抵押物,而宅基地上的房屋是宅基地上的定作物,无法与宅基地向分割而独立存在;其次,如果农村房屋提供抵押,则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来,与法不符;最后,我国农村村民一户只能拥有一处宅基地,如果将宅基地上的房屋抵押,抵押权实现后,抵押人可能会居无定所,不利于稳定。故该抵押合同无效,银行则不能主张优先受偿。

  第二种意见认为该抵押合同有效,银行能主张优先受偿。《中华人民共和国土地管理法》规定,农村村民出租或出售宅基地上所建住宅,再申请宅基地的,不予批准。可见,村民出租、出售房屋,法律并无禁止性规定,既然可以出租、出售,那么用于抵押也应当许可。一方面,虽然处分农村房屋,必然涉及到该房屋所占用范围内的宅基地,但不妨碍抵押合同的有效性;另一方面,银行只能对宅基地上的房产的材料的价值享有优先受偿,对宅基地则无权处理,既然抵押人的抵押是自愿行为,则应承担相应权利义务。本案中,王某作为抵押人,用自己所有的房屋为借款提供抵押担保,应当在抵押物(限于房屋的材料价值)范围内,向银行承担抵押担保的责任。

  【案件评析】

  笔者同意第二种意见,农村房屋抵押应当有效,银行能主张对房产的优先受偿,但也存在一定的限制。理由如下:

  首先,抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有,将该财产作为债权人的担保,在债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。我国《担保法》规定,抵押人所有的房屋和其他地上定着物,可以抵押。可见,农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的,但该法还规定,耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。

  其次,虽然宅基地上的房屋抵押是有效的,但抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权,一旦债务人不能清偿到期债务,债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿,这样将房屋拆除而以建筑材料还债,无疑大大降低了房屋的价值,这是当事人都不愿的事。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。据此,用农村房屋作抵押,银行实现抵押权也存在法律禁止规定,但不能因此否定银行享有的优先受偿权。

  最后,农民所有的房屋,法律规定可以出租、出售,那么用于抵押也应当许可,但应承担相应权利义务,虽然处分农村房屋,涉及到该房屋所占用范围内的宅基地,但不妨碍抵押合同的有效性,只是存在法律对宅基地的禁止性规定,银行只能对宅基地上的房产的材料的价值享有优先受偿,对宅基地则无权受偿,而对于银行来说,这种抵押方式也存在相当的风险。本案一审宣判后,王某未提出上诉。

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